Een groter huis kopen, kleiner wonen en geld vrijmaken, verbouwen, of misschien ben je gewoon benieuwd wat er financieel mogelijk is. Dan is het handig om eerst te weten hoeveel overwaarde er in je huidige woning zit. Maar wanneer heb je eigenlijk overwaarde? En wat kun je ermee als je verkoopt? We leggen het je allemaal uit.
Wat is overwaarde?
Overwaarde is het bedrag dat bij verkoop overblijft nadat je eigenwoningschuld en de verkoopkosten van de verkoopprijs zijn afgetrokken.
Verkoopprijs − verkoopkosten − eigenwoningschuld = overwaarde
Verkoop je je huis bijvoorbeeld voor € 500.000 en staat er nog € 300.000 aan eigenwoningschuld open? Dan heb je, als we de verkoopkosten voor het gemak even buiten wegen laten, € 200.000 overwaarde. Zolang je niet verkoopt, zit die waarde in je huis. Pas bij verkoop komt het geld vrij.
Wat kun je met je overwaarde doen?
Je kunt je overwaarde gebruiken voor de aankoop van een volgende woning. Daardoor hoef je minder te lenen. Ook kun je het geld gebruiken om je nieuwe huis te verbouwen of te verduurzamen. Ga je na de verkoop eerst huren? Dan krijg je de overwaarde tot je beschikking en bepaal je zelf wat je ermee doet. Je kunt het geld bijvoorbeeld sparen, beleggen of schenken. Je bent dus niet verplicht om je overwaarde in een volgende woning te stoppen. Koop je binnen drie jaar opnieuw een eigen woning, dan kan die keuze wel gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Dat heeft te maken met de bijleenregeling.
Hoe werkt de bijleenregeling?
Verkoop je je huis met overwaarde en koop je binnen drie jaar weer een eigen woning? Dan houdt de Belastingdienst rekening met die overwaarde bij het bepalen hoeveel hypotheekrente je mag aftrekken.
Een simpel voorbeeld:
Je verkoopt je huis voor € 500.000, met nog € 300.000 eigenwoningschuld. Je hebt dus € 200.000 overwaarde en koopt een nieuwe woning van € 600.000.
- Gebruik je de overwaarde voor je nieuwe huis? Dan leen je € 400.000 en is de rente in principe volledig aftrekbaar.
- Gebruik je de overwaarde ergens anders voor? Dan leen je € 600.000, maar is de rente over € 200.000 niet aftrekbaar.
Let op: Dit kan ook je maximale hypotheek verlagen. Zonder renteaftrek wordt dat deel van je lening zwaarder meegewogen bij de hypotheekberekening, waardoor je mogelijk minder kunt lenen.
Betaal je belasting over je overwaarde?
Overwaarde wordt bij de verkoop niet als inkomen belast. Wat je daarna met het geld doet, kan wel fiscale gevolgen hebben. Staat de overwaarde bijvoorbeeld op 1 januari op je spaarrekening, dan kan het bedrag meetellen als vermogen in box 3. In 2026 is het heffingsvrije vermogen € 59.357 zonder fiscale partner en € 118.714 met fiscale partner. Wil je een deel schenken? Dan gelden daarvoor aparte vrijstellingen en regels. Hoeveel je belastingvrij kunt schenken, hangt onder andere af van aan wie je schenkt.
Eerst kopen en daarna verkopen?
Je vindt een nieuw huis, terwijl je huidige woning nog niet is verkocht. De verwachte overwaarde zit dan nog vast in je woning. Met een overbruggingshypotheek kun je een deel van die verwachte overwaarde tijdelijk financieren. Zodra je oude woning is verkocht, los je deze lening weer af. Hoeveel je kunt overbruggen verschilt per situatie en geldverstrekker, dus laat vooraf goed berekenen wat er mogelijk is.
Hoeveel overwaarde zit er in jouw Utrechtse huis?
Wat een woning in Utrecht waard is, verschilt per buurt, straat en woningtype. Ook het onderhoud, het energielabel, de buitenruimte en recente verkopen in de buurt spelen mee. Bij een waardebepaling kijken we daarom naar je woning en naar recente verkopen in de omgeving. Zo krijg je een realistisch beeld van wat je huis op dit moment waard is en hoeveel overwaarde er mogelijk in zit.
Benieuwd hoeveel overwaarde er mogelijk in jouw huis zit? We komen vrijblijvend bij je langs voor een realistische waardebepaling.
